Cambiare le tabelle millesimali in condominio: cosa sapere
Le tabelle millesimali sono fondamentali per determinare la ripartizione delle spese condominiali, ma cosa fare se sono sbagliate o non più adeguate? Ecco come si può procedere:
1️⃣ Quando si possono modificare? Le tabelle possono essere cambiate in caso di:
Errori materiali o di calcolo.
Mutamenti significativi nella struttura o nell’uso delle unità immobiliari.
2️⃣ Chi decide? La modifica delle tabelle richiede il consenso unanime dell’assemblea, salvo il caso di errore o cambiamenti oggettivi, dove può essere sufficiente una deliberazione con maggioranze più basse (secondo l’art. 69 delle disposizioni attuative del Codice Civile).
3️⃣ Il ruolo del tecnico Un professionista abilitato, come un ingegnere o un geometra, può ricalcolare i millesimi e presentare la nuova proposta.
Consiglio: Se pensi che le tabelle millesimali del tuo condominio non rispecchino più la realtà, inizia con un confronto in assemblea e valuta di coinvolgere un esperto.
Hai avuto esperienze con la modifica delle tabelle millesimali? Scrivici alla nostra mail redazione@oggicondominio.blog oppure scrivicelo nei commenti!
Manutenzione del Lastrico Solare: Un’attenzione che fa la differenza! ☀️
Il lastrico solare è una parte fondamentale del nostro condominio: non è solo una copertura, ma un elemento essenziale per la protezione dell’intero edificio.
Perché è importante la manutenzione?
Prevenire infiltrazioni e danni strutturali.
Garantire l’efficienza energetica, soprattutto se ospita pannelli solari.
Salvaguardare il valore dell’immobile e il comfort abitativo.
♂️ Come possiamo prendercene cura?
Controlli periodici della pavimentazione e delle guaine impermeabili.
Pulizia regolare di scarichi e canalizzazioni.
Interventi tempestivi in caso di segni di usura o problemi.
Investire in manutenzione significa evitare spese impreviste e vivere in un ambiente sicuro. Condividiamo questa responsabilità per il bene di tutti i condomini!
Hai domande o vuoi saperne di più? Parliamone nei commenti!
Scrivici alla nostra mail redazione@oggicondominio.blog oppure segui la nostra trasmissione Pausa condominio … E buon condominio a tutti!
Stai cercando di far annullare una riunione di condominio? Ecco i passaggi chiave da seguire:
1️⃣ Verifica l’irregolarità: Controlla se la convocazione non rispetta i termini di legge o del regolamento condominiale, come:
– Notifica inviata troppo tardi (meno di 5 giorni di preavviso).
– Ordine del giorno non chiaro o incompleto.
– Convocazione non inviata a tutti i condomini.
2️⃣ Raccogli prove: Conserva email, raccomandate o documenti che dimostrano le irregolarità.
3️⃣ Segnala al presidente dell’assemblea o all’amministratore: Puoi farlo prima della riunione o presentare una contestazione formale durante la stessa.
4️⃣ Richiedi un annullamento legale: Se la riunione si tiene comunque e vengono prese decisioni, puoi contestarle rivolgendoti a un avvocato o al tribunale (entro 30 giorni).
Ricorda: Una comunicazione chiara e rispettosa è sempre la chiave per gestire i conflitti condominiali.
Se hai dubbi, consulta il regolamento condominiale o chiedi il supporto di un professionista!
Hai mai avuto problemi con una riunione di condominio? Condividi la tua esperienza nei commenti!
🚦 Il Codice della Strada: un impegno per tutti, una sicurezza per ciascuno 🚗
Rispettiamo il Codice della Strada non solo per evitare multe, ma soprattutto per proteggere le nostre vite e quelle degli altri. Ogni regola ha un motivo, ogni segnale è un promemoria per guidare con responsabilità.
🔹 Limiti di velocità: perché la strada non è una pista. 🔹 Cinture di sicurezza: un piccolo gesto che salva grandi vite. 🔹 Rispetto dei pedoni e dei ciclisti: sono gli utenti più vulnerabili. 🔹 Stop al telefono alla guida: una distrazione può cambiare tutto.
📢 Guidare con rispetto e prudenza è un atto di civiltà! Non dimentichiamoci che la strada è di tutti e la sicurezza comincia dalle nostre scelte.
Chi salva una vita, salva il mondo intero. Oggi, facciamo la differenza: rispettiamo il Codice della Strada!
️ Perché l’indicazione analitica del compenso dell’amministratore di condominio è fondamentale?
Quando si sceglie un amministratore di condominio, è essenziale che la proposta di incarico includa una chiara indicazione analitica del compenso. Ma perché è così importante?
Trasparenza e fiducia Un compenso dettagliato permette ai condomini di sapere esattamente per cosa stanno pagando. Questo favorisce un rapporto basato sulla fiducia e riduce le incomprensioni.
Rispetto delle normative L’art. 1129 del Codice Civile richiede che il compenso sia specificato in modo chiaro. Una proposta generica o ambigua potrebbe addirittura invalidare la nomina dell’amministratore!
Chiarezza nei servizi Con un’indicazione analitica, è più semplice distinguere le attività ordinarie incluse nel compenso fisso da eventuali spese straordinarie. Questo aiuta a prevenire spiacevoli sorprese in futuro.
Affidarsi a un amministratore che rispetta questi principi significa tutelare il proprio condominio e assicurarsi una gestione professionale e trasparente.
Prima di approvare, verificate sempre i dettagli!
Termini di Applicabilità delle Tabelle Millesimali in Condominio
Sai qual è il ruolo delle tabelle millesimali e quando possono essere modificate? Scopriamo insieme alcuni punti chiave:
Cosa sono le tabelle millesimali? Sono strumenti che determinano la quota di partecipazione di ciascun condomino alle spese comuni, calcolata in base al valore proporzionale dell’unità immobiliare rispetto all’intero edificio.
Quando si possono modificare? Le tabelle millesimali si modificano solo in casi particolari, come:
Errore nella redazione originale
Cambio di destinazione d’uso o alterazione significativa delle unità immobiliari ️
Cosa dice la legge? Secondo l’Art. 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, una modifica delle tabelle richiede l’unanimità dei condomini, salvo situazioni che giustifichino una rettifica.
Chi decide? L’assemblea condominiale ha un ruolo cruciale, ma per interventi più complessi è necessario il supporto di tecnici qualificati e, in alcuni casi, una sentenza del tribunale.
Conclusione: Le tabelle millesimali sono uno strumento importante per la vita condominiale, ma devono essere utilizzate e aggiornate con attenzione, sempre rispettando le norme.
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La conversione del decreto Destinazione Italia e l’avvio della riforma del catasto avranno anche delle ripercussioni in ambito condominiale sollevando alcune problematiche di natura applicativa. Cosa cambia con la riforma del catasto? In un precedente articolo (Ecco come il nuovo catasto ci porterà delle sgradite sorprese.) ho parlato delle modifiche che verranno applicate al sistema catastale. Una riforma molto complicata visto che non si metteva mani dalla fine della seconda guerra mondiale (le tipologie catastali sono ancora oggi quelle definite negli anni ’40). Dovrà censire 63 milioni di unità immobiliari e ci vorranno non meno cinque anni secondo le più rosee previsioni dell’Agenzia delle Entrate per far andare a regime il nuovo metodo di classificazione al fine di fornire un’immagine del patrimonio immobiliare sul territorio più realistica e coerente con l’attuale situazione del mercato. Non sono mancate le critiche. Alcune associazioni di categoria (Assoedilizia) hanno parlato di “danno immediato e nessun beneficio per il settore”, mentre Confedilizia, si auspica un sistema che dia la “possibilità per i cittadini di impugnare valori e rendite”.
Le ripercussioni in ambito condominiale. Indirettamente questa riforma andrà ad incidere anche sui compiti dei singoli amministratori di condominio, perché ai sensi dell’art. 1130 comma 6 della legge 220/2012 e successiva modifica (Dl 145/2013, convertito dalla legge n. 9/2014), attribuisce a loro, la facoltà di raccogliere i dati catastali delle proprietà amministrate e se il proprietario non aderisce, la legge consente di recuperarle addebitando la spesa ai titolari.
La compilazione dell’anagrafe condominiale comporta inevitabilmente un adoperarsi, in primis, dell’amministratore, che nel caso di mancata collaborazione dei condomini dovranno collegarsi ai terminali dei catasti d’Italia.
L’inghippo. Solo pochi Comuni “privilegiati”. L’Anagrafe Immobiliare Integrata, gestita dall’Agenzia del Territorio, ed operativa dal 1° gennaio 2011, capace di riunire tutte le banche dati esistenti, sicuramente sarà un ottimo strumento. Circa un anno fa è stata lanciata, solo in via sperimentale, questo servizio di consultazione integrata delle banche dati catastali e ipotecaria. Per la sperimentazione sono stati individuati solo 134 Comuni (tra cui Torino, Bologna, Padova, Vicenza, Viterbo, Pescara e Lecce ecc.), che rappresentano il 12% del patrimonio immobiliare urbano nazionale, in base all’attuale livello di integrazione tra le informazioni catastali e di pubblicità immobiliare. Questo significa, i restanti 88% dei Comuni non potranno utilizzare, se pur invia sperimentale, tale strumento. La riforma del catasto, potrebbero rivelarsi una ottima occasione per prevedere degli strumenti atti ad una individuazione più celere dei dati richiesti per la compilazione della stessa anagrafe condominiale, cercando, ove possibile, di non introdurre dei nuovi balzelli a carico dei condomini.
I dati inerenti alle “condizioni di sicurezza”. Il Decreto Destinazione Italia ha introdotto una importante modifica per quanto concerne la tenuta e l’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale, specificando che i dati relativi alle c.d. “condizioni di sicurezza” devono essere esclusivamente quelli riferiti alle “parti comuni dell’edificio”. Il correttivo è strettamente connesso alle nuove attribuzioni dell’amministratore di condominio, ridefinite dall’art.1130 c.c., della legge di riforma ed attribuisce all’amministratore il compito di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale. Secondo la formulazione originaria della norma, il registro in questione doveva contenere, oltre alle generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, “nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza”. Dal tenore letterale del nuovo art. 1130 c.c. si riteneva che i dati relativi alle condizioni di sicurezza dovessero essere riferiti, analogamente ai dati catastali, alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, con tutta una serie di conseguenze rilevanti sia per l’amministratore che per i singoli condomini, chiamati a svolgere un’attività particolarmente intensa e difficoltosa, nonché possibile fonte di responsabilità e contenziosi.
In particolare, l’amministratore avrebbe dovuto richiedere ai condomini i dati delle certificazioni relative, appunto, agli immobili e relativi impianti di proprietà individuale, con conseguente obbligo per i proprietari di emettere le relative attestazioni sulla sicurezza dei propri immobili, anche in quelle ipotesi in cui le attività ivi realizzate non fossero state idonee ad interferire in alcun modo con la tutela delle parti comuni dell’edificio. Circostanza, questa, che avrebbe potuto dare luogo a ingiustificate intromissioni nelle proprietà individuali. Il legislatore risolve la questione limitando l’oggetto dell’anagrafe condominiale ai dati relativi alle condizioni di sicurezza delle sole parti comuni (ex art. 1117 c.c.) o, al più, delle parti comuni richiamate dagli artt. 1120 e 1122 c.c., in relazione alle particolari fattispecie ivi contemplate.
L’area della vigilanza, in capo all’amministratore, è quindi stata ridotta facendo rientrare esclusivamente le parti e gli impianti comuni, anche se ai sensi dell’articolo 1130, n. 4, del codice civile l’amministratore deve “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio” assumendo una posizione di garanzia nei confronti dei condomini.
Il Registro Anagrafe Sicurezza. Il registro di anagrafe condominiale contiene tutti i dati anagrafici e fiscali dei condomini, la sussistenza di eventuali diritti reali e di godimento nonché i dati catastali delle singole unità immobiliari. Il decreto-legge precisa che le annotazioni relative alle condizioni di sicurezza – cui fa riferimento il comma 1, n. 6) – sono da intendere esclusivamente come inerenti alle parti comuni dell’immobile. Il “registro della sicurezza” è uno strumento dinamico di controllo per garantire una gestione efficiente e trasparente. A tal fine dovrà contenere ogni dato relativo alle parti comuni e monitorare le condizioni di sicurezza dello stabile al fine di prevenire ogni tipo di rischio. Per tali motivi la specifica, introdotta dalla legge, che i dati relativi alla sicurezza devono essere contenuti nel Registro di anagrafe implica che l’amministratore ha l’obbligo di denunciare eventuali motivi di insicurezza presenti nel condominio o nei suoi impianti.
Le sorprese. Siccome l’amministratore deve registrare “ogni dato relativo alla sicurezza delle parti comuni”, per fare ciò dovrebbe effettuare preliminarmente un “inventario” degli impianti comuni ma anche valutare se i medesimi impianti siano tutti adeguati alla normativa in tema di sicurezza. Da ciò ne deriva una conseguenza: l’amministratore deve essere in grado di accertasi in che statogli impianti si trovino al momento della redazione del medesimo registro, da ciò ne conseguenze che gli impianti comuni censibili siano accessibili e controllabili liberamente e facilmente. Ricordiamo che l’amministratore ha il dovere di informare i condomini della eventuale situazione di pericolo, specie se sussiste un concreto rischio di danni a persone o cose e deve attivarsi nel caso in cui possa risultare pregiudicata la sicurezza delle parti comuni. Le responsabilità che si possono configurare di natura civile e penale qualora l’evento sia casualmente ricollegabile alla mancata vigilanza o intervento sulle parti e impianti comuni nei confronti delle quali egli non abbia assunto iniziative volte ad evitare eventi dannosi. Per tali ragioni il singolo amministratore, particolarmente ligio al suo dovere, al fine di ottemperare a tele obbligo, potrebbe rivolgersi a dei singoli professionisti per valutare se gli impianti esistenti sono a norma ed in regime di sicurezza. È evidente che, l’amministratore essendo il mandatario della compagine condominiale gli viene riconosciuto il potere/ dovere di compiere gli atti conservativi. Per tali motivi il medesimo deve agire per evitare pericoli concreti per le parti comuni dell’edificio derivanti dalla mancanza di sicurezza.
Il condominio risarcisce il danno da infiltrazioni d’acqua causati all’appartamento sottostante, in solido con il condòmino proprietario esclusivo dell’unità immobiliare posta al piano di sopra.
