Non chiamatelo “condono edilizio” ma non c’è dubbio che con l’entrata in vigore del Decreto Legge 29 maggio 2024, n. 69 recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” (Decreto Salva Casa), e con le modifiche introdotte al d.P.R. n. 380/2001, cambia il concetto stesso di abuso edilizio oltre che le possibilità di sanatoria (di cui scriverò in altro approfondimento).
Preliminarmente occorre ricordare le differenze sostanziali tra le parole “condono” e “accertamento di conformità”, il cui obiettivo comune è sanare ciò che è stato abusivamente realizzato.
Il condono edilizio è una procedura “straordinaria” che, a determinate condizioni e in alcune precise finestre temporali, ha consentito di ottenere la sanatoria di opere realizzate:
– senza licenza o concessione edilizia o autorizzazione a costruire prescritte da norme di legge o di regolamento, ovvero in difformità dalle stesse;
– in base a licenza o concessione edilizia o autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace, ovvero nei cui confronti sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa.
Sono 3 le leggi speciali che hanno previsto il condono edilizio:
– la Legge 28 febbraio 1985, n. 47 recante “Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie” pubblicata sul Supplemento Ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 53 del 2 marzo 1985 (il primo condono edilizio);
– la Legge 23 dicembre 1994, n. 724 recante “Misure di razionalizzazione della finanza pubblica” pubblicata sul Supplemento Ordinario n. 174 alla Gazzetta Ufficiale n. 304 del 30 dicembre 1994 (il secondo condono edilizio);
– la Legge 24 novembre 2003, n. 326 recante “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, recante disposizioni urgenti per favorire lo sviluppo e per la correzione dell’andamento dei conti pubblici” pubblicata sul Supplemento Ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 274 del 25 novembre 2003 (il terzo condono edilizio).
Benché il condono sia stato certamente utile per tanti motivi (ma su questo tema si potrebbe aprire un dibattito che come sempre vedrebbe fazioni contrapposte), uno dei più grandi limiti è stata proprio la finestra temporale che ha “condannato” le pubbliche amministrazione a chiudere nei cassetti molte istanze che, lavorate nel corso dei decenni, hanno generato rigetti, dubbi, ricorsi, sentenze e, in generale, tanti costi e tempo perso (ed è forse questo il motivo per cui non sono mai stato favorevole a nuovi condoni edilizi).
Sulla base del primo condono edilizio (art. 13 della Legge n. 47/1985), è stato inserito all’interno del Testo Unico Edilizia l’art. 36 con l’accertamento di conformità che, diversamente dal condono, ha consentito per oltre un ventennio la sanatoria dei cosiddetti “abusi formali”. Per ottenere il permesso di costruire in sanatoria il legislatore ha deciso di mantenere il requisito della conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (la “doppia conformità urbanistica ed edilizia”).
L’abuso edilizio dopo il Salva CasaCome dicevo in premessa, il Decreto Salva Casa non prevede alcun condono edilizio proprio perché interviene a monte sul concetto di abuso edilizio. Con la modifica all’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia il legislatore ha deciso di ampliare le tolleranze costruttive-esecutive, all’interno delle quali non si viola alcuna normativa edilizia.Ampliando le tolleranze, a parte una attestazione di un tecnico abilitato nel caso di interventi in zone sismiche e per il rispetto dei diritti di terzi, non servirà sanare nulla proprio perché quelli che erano considerati abusi non lo saranno più.Entrando nel dettaglio, viene previsto che per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (immagino già cosa si inventeranno gli italiani per attestare questa data!), il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:
– del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
– del 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
– del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;del 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.
Dove per superficie utile si intende sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.
Sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 e nel rispetto delle suddette percentuali, costituiscono “tolleranze esecutive”:
– il minore dimensionamento dell’edificio;
– la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
– la difforme ubicazione delle aperture interne;la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;gli errori progettuali corretti in cantiere;
– gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Come già evidenziato, tali tolleranze realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, non dovranno essere sanate e dovranno essere dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
Qualche complicazione per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche (ad eccezione di quelle a bassa sismicità), in cui il tecnico dovrà attestare che gli interventi rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del capo IV della parte II, del TUE.
Oltretutto (chiaramente) le nuove tolleranze non dovranno comportare limitazione dei diritti dei terzi. Fatto che dovrà essere attestato da un tecnico abilitato che verificherà la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e provvederà alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, ove necessario, i relativi titoli. |
